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    高瓴“新基建”投資的新思路:科技賦能帶來的產業躍遷

    貴客云 2020-12-11 18:00 閱讀 89

    2020年,新基建成為不動產投資的風口。

    春江水暖之下,一些創新型產業投資機構,早已悄然布局,深耕物業、物流、智能制造等領域。更值得關注的是,高瓴通過科技賦能傳統企業數字化轉型的“啞鈴理論”,能否推動相關不動產運營領域向更優成本、更高效率、更精細化管理的方向持續迭代,以長期主義幫助企業創造價值增量。

    用新基建的邏輯來投物流地產

    首先熱起來的是物流地產。12月4日,城市土地學會(ULI)與普華永道聯合推出的《房地產市場新興趨勢》顯示,新冠疫情加大了辦公樓、零售和酒店物業的空置率,使其投資熱度衰減,而數據中心和物流地產則成了炙手可熱的資產類別。

    與此同時,物流地產展現出優異的資金回報率,勢頭強過寫字樓、商鋪等標的物。公開資料顯示,2019全國主要城市不動產投資中,物流的收益率最高,前景明朗。

    近水樓臺的房地產企業早已入局。2017年,萬科,碧桂園入股中集產城,綠地戰略合作中遠海運,遠洋收購多家物流企業,榮盛聯合菜鳥,地產巨頭的物流夢似乎在同一年覺醒。

    而就在2018年初,高瓴參與全球領先物流、不動產、基礎設施領域創新企業普洛斯私有化并購。這筆交易的金額達到790億元人民幣,成為迄今亞洲歷史上最大的私募股權并購案例。

    “物流是銷售、電子商務、現代服務業的基礎,所以物流當中的每一個環節,包括物流的節點、物流的場地、物流的倉庫,一旦把這個網絡建立了起來,就可以在這個網絡空間里做很多運營的、增值的服務,涉及運力、設備、資金等等,這種服務模式和過程是非常長期的,有著很基礎的、不可替代的價值。” 高瓴創始人張磊在自己新書《價值》中,這樣描繪物流地產的前景。

    實際上,物流作為經濟發展的重要基礎設施,其行業的發展與時代發展緊密相連,智能化、生態化、綠色化成為物流行業把握可持續發展機遇的關鍵。

    高瓴發揮長期投資基因優勢,為普洛斯注入科技創新、數字化和公司運營方面的經驗,以技術驅動為物流產業不斷賦能,在物流園區中實現人、貨物、設備、信息、金融的整合,構建智慧物流生態平臺,推動物流產業的升級發展。近年來,普洛斯持續發力打造共享生態平臺,通過股權投資、金融服務及數據科技平臺,支持物流、科技及新能源產業的發展,積極打造領先的物流行業生態體系,成為了中國最早的智慧物流生態系統的建設者和推動者。

    也是在2018年年初,高瓴還參與京東物流高達25億美元的融資,幫助京東開展供應鏈和物流渠道優化,這也成為中國物流行業最大單筆融資。秉持長期主義理念,高瓴陪伴京東物流在供應鏈網絡搭建、智慧物流前沿技術探索應用、人才引進與培養、物流增值服務等方面不斷開拓,形成了線上線下、全渠道、一體化的供應鏈服務。目前,京東物流是全球唯一涵蓋中小件、大件、冷鏈、B2B、跨境和眾包六大垂直業務的物流網絡平臺型企業,截至2020年上半年,京東物流在全國運營超過750個倉庫,大件和中小件網絡已實現內地行政區縣幾乎100%覆蓋,90%的區縣可以實現24小時達,自營配送服務覆蓋了全國99%的人口。

    有媒體爆料,京東物流將于2021年上半年啟動香港IPO,籌資至多30億美元,目前估值在400億美金左右。

    從普洛斯和京東物流的發展軌跡來看,很明顯,高瓴是在用投資 “新基建”的邏輯在投物流:也就是用技術來賦能物流企業,通過推動科技手段在物流運輸各個環節的充分運用,來持續提升物流資源配置效率,促進全社會運輸效率提高。

    用投SaaS的邏輯來投物業

    隨著“房住不炒”政策的一以貫之,住宅開放領域漸趨平緩,存量巨大的物業行業開始受到市場越來越多的關注。

    今年5到10月間,高瓴分別出資7500萬美金和5000萬美金,成為建業新生活、合景悠活等物業服務公司的基石投資者。而早在去年年底,高瓴已經斥資3500萬美金參與了保利物業的基石投資。

    在房地產領域,物業管理是一個規模龐大的行業,而目前行業集中度低,即便如碧桂園這樣的巨擘也僅占市場1%-2%的份額。頭部地產商基本都有自運營的物業公司來配套服務自己的地產業務,而中小地產商則傾向于尋找第三方專業的品牌物業管理公司。從本質上看,物業管理和輕資產類的SAAS行業又諸多相似之處:服務內容相對標準化,每年有固定收入,客戶粘性高、現金流良好、穩定性強、收入具備可預見性。

    此外,物業未來能夠提供的增值服務也有極大想象空間,除了基礎的物業管理外,還能夠充當家庭服務商的角色,提供諸如裝修、家政、教育、零售等服務,通過拓寬服務面來提高價格。但另一方面,由于物業管理目前還是更多依賴于人力,其商業模式距離真正的SaaS尚有一段距離,因而科技的賦能對整個行業實現躍遷式的發展顯得尤為重要。

    如果理解了物業與SaaS的共通之處,以及目前物業管理發展所遇到的瓶頸,那就不難理解為何高瓴對物業如此青睞:在物業已有的商業模式為基礎,通過科技與創新賦能,為物業管理提供數字化、智能化解決方案,幫助行業突破過度依賴人力的瓶頸。

    如果用高瓴的“啞鈴理論”來解釋的話,就是將價值投資要作為創新媒介,在科技和實體經濟的啞鈴兩端發揮融合創新作用,積極促成新技術落地與傳統產業升級;在此基礎上,用“深度賦能”投后能力作為新媒介,創造出更大的社會價值。

    All in “新基建打破技術與實體經濟的界限

    如果說涵蓋人工智能、大數據中心等領域的技術發展是實現“新基建”的基礎,那么將技術與實體經濟實現最終的嫁接與融合,真正幫助傳統行業實現降本提效,才是完成了“新基建”的閉環。

    在物業與物流之外,高瓴在智能制造領域的布局,也體現了其在“新基建”的投入:一方面,高瓴針對信息自動化、工業互聯網、智能機器人等上游技術端持續加碼,投出了怡合達、全應科技、思靈機器人等一批以信息化、數字化、智能化為核心驅動力的智能制造企業;另一方面,也為傳統行業注入科創基因,推動傳統行業完成數字化、智能化的躍遷。

    業內人士表示,從消費互聯網到產業互聯網,背后的實質則是技術與實體產業和大眾生活的高度融合。而對于高瓴而言,打破傳統與創新的界限,在廣闊的行業里不斷尋找和創造新的價值,將是其永恒的投資命題。

    分類: 財經 關鍵詞: 新基建
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